掃一掃立即申請
2019-06-21 11:12 新浪財經-自媒體綜合
微博 微信 QQ空間

  華夏幸福和一般的房地產不同在于產業新城建設,不過這對于其現金流是個嚴峻考驗。因為逐年從財政收入付款給華夏幸福還要看當地財政情況,必然存在壞賬的可能,而時間上也是個考驗。

  降價賣房、轉讓土地、出讓股權……使出各種辦法回籠資金的華夏幸福似乎并沒有明顯緩解現金壓力,反倒是由于一季度集中預付工程款和土地款,導致經營活動凈現金流跌至-154.54億元,較2018年底的-74.28億元驟降一倍。

  與此同時,公司債務壓力則在持續增加。特別是短期有息債務從2018年末的359.29億元猛增至一季度末的546.80億元。此外,公司將于1-2年、2-3年、3-4年內到期有息債務分別為361.54 億元、402.87 億元和175.53 億元,集中償付壓力巨大。

  華夏幸福不僅面臨有息債務大幅增長的不利局面,由于公司房地產開發業務主要集中在環京地區,還將承受政策帶來的巨大不利影響,特別是隨著應收賬款大幅增加、部分賬齡偏長,部分涉及區域房地產市場波動都將考驗華夏幸福的承壓能力。

  糾結的產業新城與房地產

  一直以“產業新城運營商”自居的華夏幸福,其實一直糾結于產業新城和住宅的矛盾之中。

  一名華夏幸福員工在接受媒體采訪時曾表示,老板說賣房子是為了更好的布局產業新城,但是很多人詬病華夏幸福是在借著產業新城的名義賣房。

  從近三年公司營業收入數據看,房地產開發與產業新城建設分別為2016年的353.75億元、175.74億元;2017年289.31億元、289.91億元;2018年515.47億元、305.82億元。

  而這些數據僅僅反映的是表面想象,從更深層次看,在本就占劣勢的產業新城建設中, 還存在大量的應收賬款。根據財報顯示,2018年末,公司應收賬款賬面價值為344.38億元, 同比增長82.11%。2019 年3月末,公司應收賬款的賬面價值為384.79億元, 較2018年末增長11.74%。

  這些持續增長的應收賬款主要是園區結算收入大幅增長,對應的應收政府園區結算款增加所致, 未來回款主要來自地方政府土地出讓收入。在當前房地產市場形勢下,回款穩定性必然受區域房地產市場波動影響較大。

  進一步看,按欠款方歸集的期末余額前五名的應收賬款合計214.67億元, 占比60.96%, 均為地方政府單位。 分別是固安新興產業示范財政分局、大廠回族自治縣財政局、沙城經濟開發區管委會、長三角嘉善科技商務服務區管委會、固安工業區財政分局。

  眾所周知,華夏幸福的固安產業新城可謂是其最成熟案例之一。然而自2002年華夏幸福進入固安工業園區至今,公司在固安縣域的應收賬款高達101.35億元。其中賬齡在1年以內的金額為58.23億元,1-2年的43.12億元。

  富凱財經查閱固安縣政府公開信息發現,2018年固安縣全縣財政收入為86.3億元。而其涉及的兩個園區今年的財政撥款支出為7.93億元、18.88億元。不過上述回款主要來自于地方政府土地出讓收入。

  由此印證華夏幸福真正賺錢的還是房地產銷售,應收賬款增加說明華夏幸福產業園區這塊業務,有收入沒現金流入。

  然而房地產這兩年并不好過,華夏幸福在2018年公司資產減值損失為25.25億元,同比大幅增加16.93億元。其中存貨跌價損失大9.30億元。而應收賬款和其他應收款為主的還賬損失也達到13.70億元。

  現金流窘境

  當前,華夏幸福仍然處于經營性現金流凈流出的狀態。2018年公司經營活動凈現金流為-74.28億元,而到今年一季度經營活動凈現金流為-154.54億元。

  同時,公司現金收入比為89.64%,同比減少41.24%,經營現金獲現能力明顯減弱。而在籌資活動現金流同樣出現大幅下滑,在2018年籌資活動凈現金流為-64.90億元,同比由大幅凈流入轉為凈流出。當然,公司的仍然主要依靠外部融資,這也就是今年一季度發生了較大規模借款活動。

  實際上,今年一季度,公司營業收入為102.92億元,同比增長8.51%;毛利潤為67.20億元,同比減少5.89%;其中產業新城業務營業收入為59.96億元,同比減少16.88%;毛利潤為50.79億元,同比減少9.09%;房地產則實現雙增長。

另一視角

換一換

24小時熱文

熱門標簽

24小時熱文

點擊:
湖北30选5计划